NEPLATNOSŤ DOBROVOĽNEJ DRAŽBY
Zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a o doplnení zákona Slovenskej národnej rady č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov (ďalej aj “Zákon o dobrovoľných dražbách”) predstavuje právny rámec prostredníctvom ktorého môže prejsť vlastníctvo veci, vlastníctvo práva alebo vlastníctvo inej majetkovej hodnoty na vydražiteľa.
Najčastejšie sa možno stretnúť s využitím inštitútu dobrovoľnej dražby pri zabezpečovaní úverov a pôžičiek prostredníctvom záložných práv.
Záložné právo podľa § 151a zák. č. 40/1964 Zb. občianskeho zákonníka slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva tým, že záložného veriteľa oprávňuje uspokojiť sa alebo domáhať sa uspokojenia pohľadávky z predmetu záložného práva, ak pohľadávka nie je riadne a včas splnená.
Zákon o dobrovoľných dražbách okrem samotnej úpravy priebehu dobrovoľnej dražby dáva možnosť
efektívne sa brániť proti nezákonnému postupu pri samotnej dobrovoľnej dražbe, ale aj proti nezákonnému postupu predchádzajúcemu dobrovoľnej dražbe.
Zákon o dobrovoľných dražbách v § 21 ods. 2 uvádza, že zmarenie a neplatnosť dražby v prípade, ak sa spochybňuje platnosť záložnej zmluvy alebo boli porušené ustanovenia tohto zákona, môže osoba, ktorá tvrdí, že tým bola dotknutá na svojich právach, požiadať súd, aby určil neplatnosť dražby. Právo domáhať sa určenia neplatnosti dražby zaniká, ak sa neuplatní do troch mesiacov odo dňa príklepu okrem prípadu, ak dôvody neplatnosti dražby súvisia so spáchaním trestného činu a zároveň ide o dražbu domu alebo bytu, v ktorom má predchádzajúci vlastník predmetu dražby v čase príklepu hlásený trvalý pobyt podľa osobitného predpisu; v tomto prípade je možné domáhať sa neplatnosti dražby aj po uplynutí tejto lehoty. V prípade spoločnej dražby bude neplatná len tá časť dražby, ktorej sa takýto rozsudok týka.
Najčastejšie siahajú po ochrane podľa hore uvedeného ustanovenia § 21 ods. 2 Zákona o dobrovoľných dražbách najmä vlastníci nehnuteľností, ktorí svojim súhlasom s uzavretím záložnej zmluvy a následným zriadením záložného práva dali záložnému veriteľovi možnosť speňažiť nehnuteľnosť na dobrovoľnej dražbe. Až s odstupom času si vlastník nehnuteľnosti uvedomí dôsledky svojho konania, ktoré bez prijatia náležitých opatrení môže viesť až k strate nehnuteľnosti ku ktorej je zriadené záložné právo. K predaju nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe môže prísť aj napriek tomu, že záložným právom zabezpečenú pohľadávku možno uspokojiť iným spôsobom.
Ideálnu obranu proti strate nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe predstavuje podniknutie právnych krokov, ktoré predchádzajú samotnému procesu dražby a ktoré predstavujú ochranu práv dražbou dotknutých osôb a prinútia záložného veriteľa, aby sa svoju pohľadávku snažil uspokojiť iným spôsobom ako predajom nehnuteľnosti. V prípade ak samotná dobrovoľná dražba prebehla, jej výsledok je možné v lehote do troch mesiacov odo dňa príklepu licitátora napadnúť žalobou na súde o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.
Medzi najčastejšie právne kroky predchádzajúce procesu samotnej dražby možno zaradiť neodkladné opatrenie, ktoré predstavuje podľa § 324 a nasl. zák. č. 160/2015 Z.z. civilného sporového poriadku (ďalej aj „CSP“) procesný prostriedok úpravy vzťahov účastníkov konania. Súd môže neodkladné opatrenie nariadiť podľa § 325 ods. 1 CSP ak je potrebné bezodkladne upraviť pomery alebo ak je obava, že exekúcia bude ohrozená.
Žaloba o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby by mala byť výsledkom procesu, kedy sa najprv podrobia analýze listiny na základe ktorých sa dobrovoľná dražba uskutočnila, následne sa skutočnosti uvedené v týchto listinách konfrontujú s reálnym stavom a na základe tohto porovnania možno dospieť k záverom o dôvodnosti prípadne nedôvodnosti podania žaloby o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby.
Predpokladom úspechu v konaní o určenie neplatnosti dobrovoľnej dražby je správna príprava, ktorá môže zabezpečiť efektívnu ochranu pred stratou nehnuteľnosti na dobrovoľnej dražbe.
Vzhľadom na skutočnosť, že celý proces priebehu dobrovoľnej dražby vrátane procesu predchádzajúcemu dražbe predstavuje komplikovaný proces, odporúčame Vám obrátiť sa na advokátsku kanceláriu, ktorá sa otázkou neplatnosti dobrovoľných dražieb venuje.